以房养房 | 居然还有这种操作?

2018-11-02       浏览次数:6

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作为留学热门国家之一,英国一直以来很受留学生欢迎,到英国留学的学生数量也连年增长。尤其是伦敦,作为政治经济文化的聚集地,拥有伦敦大学学院、帝国理工学院、伦敦艺术学院等国际顶尖学府,自然成为家长们的首选。

另外受到英国脱欧影响,不少人认为英国脱离经济下滑的欧盟是明智之举,也有越来越多来自欧盟和其他国家的年轻人到伦敦谋求发展。逐渐发展起来的金丝雀金融中心就是最好的例证之一,阿里巴巴、唯品会、网易等多个中国企业巨头纷纷进驻伦敦。

这些人群都对租房有着刚性需求,使得伦敦租房市场严重供不应求!根据《The Telegraph》年初发出的新闻,伦敦已经连续三年成为“全欧洲最贵的城市”,在金融城的房屋租金已达2000英镑/月,而一套地段加好的三居室也至少5000英镑/月。




如此高昂的房租价格,催生出一种“以房养房”的购房概念,具体是怎样操作?

什么是以房养房?

“以房养房”说白了就是购买一套或多套房,投资者可以选择持续出租的方式或者等房价更高时出售,用以偿还贷款及一系列物业、中介、维修等费用,更有甚者,还能获得一笔不菲的投资收益。

为何英国盛行以房养房

为什么以房养房在英国尤其盛行?这有赖于它独特的贷款方式。

◆本息偿还贷款(Repayment Mortgage)

这种贷款方式与国内相似,即根据你的贷款金额和还款年限来计算你每个月的还款金额,本金和利息一起偿付。贷款年利率会根据你贷到的金额,还会受到首付、资信情况和婚姻状况的影响。尽管每个月还的金额会比较高,但等到贷款结束的那一天,这个房子也就真正地完全属于你了。

◆贷款期内只还利息(Interest Only)

这种贷款模式的意思是:在贷款期限内,每个月你只需要偿还银行利息,贷款结束的时候则需要一次性偿还本金。此类贷款只适用于投资房,不适用于自住房。


这种模式听上去很吃亏,也会比第一种本息偿还的方式支付更多的利息,但是只利息,首先可以减轻月贷压力,其次这个期间租金以及足够偿还你的每月利息,更重要的的是,受到通货膨胀的影响,今天你向银行借的钱,10年之后已经贬值,而你购入的房屋在享受租金收入的同时,也溢价成功。此时如果你大可以选择将该房出售,除掉银行的本金,就是你的净收益了。



以房养房的方式

1.只购一套投资房

在租金足够偿还贷款及物业费、中介费、维修费等杂费的前提下,还能够有盈利。选择这种方式的人,多数申请只还利息不还本金的贷款方式,且利率不会随着购置房屋数量而上涨。

2.购买一套自住房,一套投资房

无论是全款或是贷款购买自住房,物业费都是一笔不小的日常开支。对于想常驻英国,且经济来源在国内的买家,额外购置一套投资房是非常好的选择。在投资房租金能稳定偿还自身贷款利息和物业中介管理等杂费的情况下, 其余部分用来支持自住房的本息和日常开销。


3.购买一套自住房,一套投资房

通常贷款购买了一套自住房的海外业主会选择再购入两套投资房用于出租以支付自住房贷款的本息(自住房贷款不可只还利息)、和三套房屋的物业费、中介管理费等杂费。相较于每个月从国内寄钱还款,以房养房的优势更为突出,长期回报也更加可观。


4.抵押贷款,利用房屋增值购置新房

房屋增值,利用抵押贷款(Re-Mortgage)取出增值的部分现金作为后续购房的首付。


以房养房可行吗



根据City A.M在上个月的报道,英国“以房养房“的投资者已经达到250万人次,创造了新高。平均每个投资者拥有1.8套“buy-to-let”类型的房产而伦敦则继续成为以房养房投资者最强劲的市场。


但像所有投资一样,以房养房还是存在一定风险。伦敦很多房屋屋龄较高,导致房屋贬值和维护成本升高。还有作为一个房东,你不仅仅是收租而已,还要解决租客续约、维修、房屋安全等问题。当然,海外投资者可以选择可靠的中介进行托管服务。


相较而言,新建房屋在租赁环节优势明显,风险也较低。




尽管新出台的印花税对以房养房市场造成一定影响,但仍然是投资回报率高且稳定的投资选择之一。建议可选择租金潜力大的区域,选择保值升值快的优质项目,合适租住的房屋类型,以及对自己更有利的贷款方式。









  

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